Участок с перепадом высот: проблема или возможность для креативного подхода?

Если мы сравним цены, то участки со склонами действительно стоят дешевле, чем участки с ровным рельефом. Большинству покупателей не хватает юношеского романтизма и ностальгии. Покупателей "неровных" участков можно четко разделить на 2 группы.

Первые не гонятся за ценой, для них самое главное - расположение, а наклонный рельеф - это дополнительная опция, которая может стать изюминкой, когда проект будет завершен. Такие люди готовы к дополнительным расходам и располагают солидным бюджетом. Но их всего несколько, и те, кто готов купить неровный участок для воплощения своих фантазий, обычно можно пересчитать на пальцах.

Последние стараются экономить на всем, и, к сожалению, большинство из них. Такие покупатели выбирают более дешевые участки из 2 участков одинаковой площади, независимо от дополнительных затрат, которые это повлечет за собой.

Для равнинных участков все геодезические работы сводятся к простому выносу границ и определению мест застройки, что обойдется примерно в 10000 рублей (в среднем 1000 рублей за точку). В большинстве случаев застройщики игнорируют геологические изыскания. Для частных домов это не является действительно острой необходимостью. Теперь давайте представим, что у нас участок с серьезным перепадом. 

Во-первых, нам нужен подробный план местности. Длина стандартной геодезической направляющей, используемой для нивелирования, составляет 4-5 метров. Если на участке перепад высот превышает 5 метров, вам нужно сделать привязку к средней высоте и сделать максимально подробные снимки. Вместе с рендерингом 3d-модели рельефа только эта работа стоит 15 000 рублей. Кроме того, в процессе реализации проекта необходимо его повторение, поскольку теряются моменты между бурением и перемещением грунта.

Во-вторых, геология. В данном случае это обязательно. Фундамент дома на всей его территории должен опираться на грунт с одинаковой несущей способностью. Но там, где есть склоны, слои горных пород обычно не горизонтальные, а с повторяющимися рельефами.

Поэтому необходимо четко понимать, какую глубину залегания грунта следует выбрать, какой объем земляных работ следует провести и сколько инертного материала необходимо для замены разрабатываемой породы. Исходя из практического опыта, мы говорим, что сами геологией не занимаемся, потому что геология — это долго и дорого. Клиенты также не заинтересованы в ожидании исследований и расчетов.

Сначала создайте приблизительную 3d-модель дома с учетом рельефа местности и допустимой строительной площадки, чтобы определить наилучший вариант. Вот как выглядит "подгонка" модели дома к существующей местности.

Затем доставьте экскаватор на площадку, начните разработку грунта и подготовьте необходимый фундамент. По сути, это и есть полевая геология. Самое главное - оптимизировать инфраструктуру на основе данных, полученных в ходе бурения.

Типичный жилищный проект, обычно выполняемый строительным бюро, вообще не включает в себя строительство фундамента, а начинается со знака "ноль". Потому что это типовые дома на типовых участках, и фундамент необязателен. В случае падения большая часть конструктивных расчетов приходится на фундамент. Потому что это так и есть:

Прежде всего, в вашем доме будет пол, частично заглубленный в землю. Это приведет к дополнительным работам по расчету нагрузки на боковые стены, утеплению и гидроизоляции, а также дренажу.

Во-вторых, вполне вероятно, что потребуются сложные работы по проектированию подпорной стены. Без этих работ невозможно приступить к строительству самого дома из-за большого объема грунта.

В-третьих, очень сложна конструкция внешней сети: водопровод и очистка сточных вод. Представьте, что от городской канализации, которую вы хотите соединить с улицей, идет откос. Если первый этаж вашего дома находится ниже уровня дороги, подключение его к дренажной сети будет представлять большую проблему.

Особенно если речь идет о колодцах, то проблема водоснабжения не так уж и сложна. Например, в рассматриваемом проекте наилучшим местом для установки скважины оказалась самая низкая точка на участке.

Но для заказчиков и нас, как исполнителей, самое неприятное заключается в том, что мы с трудом можем заранее определить даже приблизительную стоимость строительства, и обычно, после разработки проекта и расчета сметы, заказчик хватается за голову, все эти изменения и перерасчеты являются дополнительными расходами, а мы еще не начали строить дома.
Кроме того, существуют даже заурядные трудности, такие как проектирование подъездов и входных групп.

Будьте готовы к большому сюрпризу. Давайте начнем с простых вещей. В 50% случаев хороший экскаватор даже не может самостоятельно въехать на стройплощадку. Если слева и справа есть соседи, у него нет пространства для маневра.

Приходится либо работать на миниках, но они неэффективны, либо вызывают тяжелые краны для опускания "кубовика" на рабочее место, а все это - деньги заказчика. Далее, разрабатываемый грунт нужно где-то хранить, поверьте, его будет много. Разделять "Плодородка" и техническая почва. Обычно приходится прибегать к услугам утилизации грунта.

Наклонные участки встречаются не на равнинах, а являются частью горных или холмистых районов, и автомобильный транспорт здесь неудобен. Приготовьтесь переплачивать за логистические расходы. Некоторые операторы просто отказываются выходить на связь, когда находят нужный адрес.

Проблема с бетономешалками стоит особенно остро - те, кто хочет отказаться от дорогостоящих остановок большегрузов, когда и так уже много заказов, вряд ли забудут о преимуществах логистики. В нашем примере бетон в бетономешалке доходит до объекта при предельном сроке годности, и времени на его заливку практически нет.

Поэтому необходимо отсыпать и укрепить деревенскую дорогу протяженностью около 100 метров, чтобы по ней могли передвигаться крупногабаритные транспортные средства.

Это уже не сюрприз, а неприятный факт, к которому вам нужно подготовиться, и вы все равно не готовы. Проектирование, бурение, логистика и т. д. Ваш дом, безусловно, уже в цене из-за возросших затрат. Теперь давайте поговорим о дополнительных затратах на строительство.

Во-первых, в вашем доме появится подвал, заполненный землей для чего угодно, или очень прочный фундамент.

Во-вторых, если высота слишком велика подпорная стенка обязательно появится вдоль границ участка, возможно, даже вдоль самого участка. В среднем в наших реалиях, чтобы выйти из земли на нулевой уровень требуется от 2 до 3 млн. рублей.

В-третьих, сам ландшафт и уход за ним также будут дороже. Такому дому обязательно понадобится качественная дренажная система, работающая как часы. В конце концов, помните, что нижняя часть вашего дома "зарыта в землю", и воду нужно отводить.

В практике есть примеры реальных успехов, когда бюджет не превышает сметной стоимости комплексной застройки. Заказчик хотел построить на участке 2-этажный дом, а также служебный блок и баню. Уже в процессе замеров, учитывая перепад высот, выяснилось, что 2-этажный дом находится в глубокой яме под дорогой. Именно поэтому сделали цокольный этаж с котельной, летней кухней с террасой и спа-комплексом. Кроме того, в подвале находится огромный подсобный блок, крышей которого является стоянка въездной группы.